윤석열 당선인의 부동산 공약 살펴보기 1탄

 윤석열 정부의 시작이 이제 2달도 채남지 않은 시점에, 모든 국민들의 관심사이자 서민경제에 가장 큰 영향을 주는 부동산 공약에 대해서 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 부동산 정책은 중요한 정책이니 만큼 약속한 공약이 약 9가지로 2번에 나눠서 알아보도록 하겠습니다.

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표지_윤석열정부 부동산 정책 살펴보기 1탄

■ 수요에 부응하는 충분한 주택 공급

 현재 문재인 정부에서는 과도한 재건축, 재개발 규제로 인해 수요가 많은 도심의 주택공급 부족으로 주택 가격이 폭등함에 따라 많은 사람들이 내 집 마련이라는 목표가 너무나 멀어져 버렸습니다. 그리고 유주택자는 세금폭탄, 무주택자는 과도한 대출 규제로 주택정책 전반에 걸쳐 많은 불만을 야기해왔습니다. 그래서 곧 출범할 윤석열 정부에서는 충분한 주택 공급 정책을 통해 이를 해결해보고자 하는 목표를 가지고 있습니다.

 

 1. 확실한 주택공급 정책으로 시장을 안정시키고 국민의 주거수준 제고

  ▷ 수요에 부응하는 주택공급에 주력하되, 시장 안정을 위해 필요한 경우 공공택지의 단계적 추가 개발 고려

 2. 5년간 250만호 이상 공급(수도권 130만 호 이상 최대 150만 호)

  ▷ 재건축, 재개발 47만 호(수도권 30.5만 호) : 정밀 안전진단 기준 합리화, 재건축 초과이익 부담금 완화, 신속 통합인허가, 용적률 인센티브 등을 통해 공급물량 20~30% 확대

  ▷ 도심, 역세권 복합개발 20만 호(수도권 13만 호) : 도심 복합개발 혁신지구 제도를 도입하여 도심지역, 역세권, 준공업지역 등 복합개발

  ▷ 국공유지 및 차량기지 복합개발 18만 호(수도권 14만 호) : 차량기지와 지상 전철부지, 미활용 국공유지를 복합, 입체화 개발 추진

  ▷ 소규모 정비사업 10만 호(수도권 6.5만 호) : 기반시설 설치, 용적률 인센티브 인허가 절차 간소화 등을 통해 소규모로 주택공급

  ▷ 공공택지 142만 호(수도권 74만 호) : 현재 개발 중인 공공택지 및 GTX 노선상의 역세권 콤팩트시티 건설 추진

  ▷ 기타 13만 호(수도권 12만 호) : 서울 상생 주택, 매입약정 민간개발 등

 

■ 재개발 재건축 리모델링 활성화로 수요 맞춤형 공급 확대

 신규 아파트 공급의 대부분은 재개발, 재건축을 통해 이루어지는데 이와 관련된 규제가 강화되면서 정비사업이 크게 위축되고 신규 공급에서는 아파트 공급이 급감하여 집값 상승의 중요한 원인이 되었습니다. 그리고 안전진단 평가항목 중 '구조안전성' 가중치를 높이고, '조건부 재건축'판정 시 적정성 검토를 의무화를 진행하면서 재건축 불가 판정 건수가 급증하였습니다. 따라서 정비사업은 지자체의 역할이 중요하지만, 중앙정부 차원에서 규제 합리화를 통한 정책지원도 필요하기 때문에 이러한 문제점을 제도적으로 보완하기 위해 아래 공약을 제시하였습니다.

 

 1. 재건축 정밀 안전진단 기준의 합리적 조정

  ▷ 30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제 추진

  ▷ 구조안전성 가중치 하향, 설비노후도 및 주거환경 가중치 상향 조정 

재건축 정밀안전진단 기준 개선안

 

 2. 재건축 초과이익 환수제 완화

  ▷ 부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 인하, 비용 인정 항목 확대, 1 주택 장기 보유자 감면, 부담금 납부 이연 허용 등

 3. 분양가 규제 운영 합리화

  ▷ 토지비용과 건축비, 가산비 산정의 현실화, 이주비, 명도 소송비 등 정비사업의 특성 반영

 4. 기부채납 운영기준 마련

  ▷ 도시 및 주거환경정비법(개), 규정에 따라 과도한 기반 시설 기부 채납 방지를 위해 국토부 장관이 작성, 고시

 5. 사업성이 낮은 지역은 공공 참여 재개발 추진

  ▷ 지자체는 용도지역 상향을 통해 사업성을 확보하고 중앙정부는 기반 시설 무상양도, 사업비 지원

 6. 신속한 리모델링 추진을 위한 법적, 제도적 개선

  ▷ 주택법과 별도로 '리모델링 추진법' 제정

  ▷ 안전진단 및 안전성 평가 절차 개선 위해 안전성 검토 과장에 국토부 산하기관뿐 아니라 민간 참여도 확대

  ▷ 리모델링 수직, 수평 증축 기준 정비

 

■ 1기 신도시 재정비, 양질의 주택 공급

 지금 수도권의 5개 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동)는 약 30만 가구의 보금자리입니다. 그러나 첫 입주가 시작된 지 30년이 지나면서 건물이 노후화되고 층간소음과 주차시설 부족 등 생활 불편이 야기되고 있습니다. 뿐만 아니라 1기 신도시의 경우 평균 용적률 169~226%로 고밀 고층 아파트가 많아 노후 단독주택과 저층 공동주택을 대상으로 하는 기존 재정비 원칙을 적용하기 어려움 실정입니다. 그래서 아래와 같이 특별법 등을 제정하여 1기 신도시를 재정비하겠다는 목표를 제시하였습니다.

 

 1. 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법 제정

  ▷ 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축 초과이익 환수제도 완화, 금융지원, 토지 용도 변경 및 용적률 상향, 세입자 이주대책 및 재정착 대책 등 포함

 2. 1기 신도시에 양질의 주택 10만 호 공급 기반 구축

  ▷ 토지용도 변경과 종상향을 통해 용적률을 높이는 등 체계적인 재정비사업을 추진, 장기적으로 10만호 이상의 주택을 추가 공급

 3. 3기 신도시 등에 1기 신도시 재정비를 위한 이주 전용 단지 마련

  ▷ 3기 신도시와 중소규모의 공공택지개발사업지구에 이주 전용 단지를 마련하고 1기 신도시 순환개발을 추진하여 재정비 사업에 따른 주택 가격 상승 및 전세난 등 대책 마련

 

■ 소규모 주택 정비 활성화하여 거주환경 개선

 고층 주거지역과 달리 저층 주거지역은 재개발, 가로주택정비사업 등이 추진되고 있으나 입지 여건상 한계가 있고 필지별 소규모 주택 정비는 주차장 확보, 기반 시설 문제로 추진이 어려움이 따르고 있습니다. 거기에다 부정형의 필지 단위 개발 시 주차장 확보는 여건상 불가능하고 수익성도 낮아 사업자도 외면하고 있으며, 특히 주차장이 없는 주택은 신혼부부 등 젊은층의 수요가 적을수 밖에 없습니다. 그래서 소규모 주택 정비를 위한 실질적인 대책을 아래와 같이 제시하였습니다.

 

 1. 소규모주택 정비사업 적극 활용

  ▷ 구역 내 또는 반경 300~400m 이내에 지자체가 주차장을 건설하거나 건설을 지원하여 주차장 부담을 덜어주고 용적률, 높이 제한을 완화하여 7~10층까지 건축 허용

  ▷ 국공유지, 소하천 복개, 학교, 공원 지하 등을 적극 활용하여 주차장을 제공하고 건축법상 주차장 확보기준으로 인정

  ▷ 가로주택 정비사업 시행 시 지하층 한 층을 추가하는 비용을 지원하여 인근 주민에게 주차장으로 제공(이용자들은 비용을 부담하고 주차수익은 공유)

 2. 도로로 구획된 면적뿐 아니라 인접 토지 일부 포함 허용, 용적률 확대, 매입 협의 절차 신속 지원

 3. 주택도시 기금과 문화, 체육시설에 주로 사용되는 생활 SOC 지원 재원에서 주차장 복지시설 등 지원

 4. 지역 청년들의 소자본 창업 지원, 노천카페 등 허용지역 확대

 

■ 주택임대시장 정상화, 임차인의 주거 안정 강화

 다른 나라에는 없는 우리나라만의 특이한 주거제도인 전세제도와 관련하여 현 정부에서는 임대차법 개정, 다주택자들에 대한 중과세 등 여러 가지 제도를 시행하였으나 실효성보다는 많은 부작용들을 낳았습니다. 예를 들어, 2020년 7월 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차 3 법이 시행되면서 전월세가 급등하고 전세매물이 감소하는 문제가 발생하였고, 임차인 거주 여부와 임대차 계약 만료 시점에 따라 전세보증금과 매매 가격이 차등화되는 등 시장 질서의 혼란을 야기하기도 하였습니다. 뿐만 아니라 다주택자에 대한 종부세가 대폭 인상되자, 세금 인상분이 전월세에 전가되어 되려 임차 가구의 임차료 부담 상승으로 이어졌습니다. 그래서 여러 부작용들을 해결하기 위해 아래 3가지 공약을 약속하였습니다.

 

 1. 임대차법 전면 재검토

  ▷ 임대차 3 법의 적절한 개정과 보완 장치 마련을 통해 임대차 시장의 왜곡을 바로 잡고 임차인 권익 보호

 2. 등록 임대사업자 지원제도 재정비

  ▷ 시장 여건을 고려하여 매입임대용 소형 아파트(전용면적 60m²이하) 신규 등록을 허용하고 종부세 합산 과제 배제, 양도소득세 중과세 배제 등 세제 혜택 부여

 3. 임차료 인상률을 임대차법이 정한 인상률 상한 이하로 제한하여 임차인의 임차료 부담 완화